דלג לתוכן העמוד דלג לתפריט נגישות

מהי התחדשות עירונית?

מהי התחדשות עירונית

דירת המגורים היא קורת גג ועבור רובנו היא גם הנכס הגדול ביותר שברשותנו. לפני קידום תהליך התחדשות עירונית במקום מגוריכם חשוב להבין מהי התחדשות עירונית.

התחדשות עירונית היא שם כללי לתהליך שבו בניין ישן או מספר בניינים ישנים נהרסים ונבנים מחדש (פינוי-בינוי) או עוברים שיפוץ משמעותי (תמ"א 38).

 

ישנם כמה מסלולים של התחדשות עירונית:

תמ"א 38: תכנית מתאר ארצית (מספר 38) המאפשרת לשפץ את המבנה באופן יסודי, לחזקו בפני רעידות אדמה ולהוסיף ממ"ד.                                                                                    
איך זה קורה? כדי שהדיירים לא יצטרכו לשלם על השיפוץ, נותנת התכנית זכויות נוספות (בד"כ כ- 2.5 קומות נוספות). בעלי הדירות יכולים להגיע להסכם עם יזם שתמורת הזכויות מבצע את כל השיפוץ.

 

פינוי-בינוי: מתאים לבניינים הנמצאים במצב פיסי לא טוב ומתגוררים בהם הרבה דיירים. בפינוי בינוי הורסים מספר בניינים ישנים ומקימים במקומם מבנים חדשים בסטנדרט גבוה. לאורך תקופת הבנייה יגורו התושבים בשכירות ולאחר סיומה יוכלו לחזור לגור בבניין החדש. פינוי-בינוי מאפשר לחדש לא רק את בניין המגורים אלא גם את כל התשתיות (כבישים, ביוב, פינוי בינוי-הורסים את הבניין הישן ובונים חדש במקומומים וכדומה) ואת הרחובות והשטחים המיועדים למבני ציבור וגינות ציבוריות.

איך זה קורה? כדי שהדיירים יוכלו לקבל דירה חדשה תמורת דירתם הישנה ללא תשלום, נותנת התכנית זכויות בנייה נוספות ההופכות את התהליך לכלכלי עבור היזם. בעלי הדירות צריכים להתארגן ולהגיע להסכם עם יזם המבצע את הפינוי, ההריסה והבנייה מחדש. תהליך כזה עולה כסף רב כי צריך להכין תכנית, לאשר אותה, לפנות את כל הדיירים לבית אחר, להרוס את המבנים הישנים ולבנות את המבנים החדשים. כדי שתכנית כזאת תהיה כלכלית ליזם היא מציעה לבנות לרוב מבנים גבוהים עם הרבה דירות חדשות.


בינוי פינוי בינוי-בונים בניין חדש בשטח ריק ודיירי הבניין הישן עוברים לגור בו
בינוי-פינוי-בינוי: דומה מאוד לפינוי-בינוי, בהבדל חשוב אחד: בעלי הדירות מקבלים בתחילת התהליך דירה חדשה בבניין חדש באזור חדש של השכונה. לאחר מעבר הדירה, ייהרס בניין המגורים הישן ויקום במקומו בניין חדש. בעלי הדירה יישארו בדירה החדשה אותה הם קיבלו ולא יצטרכו לעבור דירה פעמיים. כיום רשויות מקומיות ומשרדי ממשלה רואים בפתרון זה את הפתרון הנוח ביותר לדיירים אך הוא מצריך קרקע פנויה באזור ולכן אינו מתאפשר במקרים רבים.


 

קרקע משלימה

כדי שתהליך פינוי ובינוי יהיה כלכלי ליזם (כאמור, כל התהליך הוא ללא תשלום של הדיירים) צריכים להוסיף הרבה מאוד דירות קרקע משלימה- שטח לא בנוי בבעלות המדינהעליו בונים חלק מהבניינים החדשים של השכונהלאלו הקיימות (ביחס של פי 4 ויותר). כדי להימנע מבנייה של מגדלים בגובה של 35 קומות, מקדמים משרד הבינוי והשיכון ועיריית רחובות פתרון הנקרא 'קרקע משלימה'. זהו שטח לא בנוי צמוד לשכונה בבעלות המדינה. בשטח זה ניתן לבנות הרבה דירות חדשות וכך להפחית את גובה הבניינים החדשים שייבנו בשכונה לבניינים בגובה 9 קומות או 18 קומות לאורך הרחובות הראשיים.

 

שכונת קריית משה מתאימה לתהליך של פינוי בינוי. התכנית מציעה לחלק את השכונה למתחמים (קבוצה של כמה בניינים יחד) שיעברו פינוי ובינוי. בנוסף, תעבור כל השכונה התחדשות: הכבישים יחודשו, יוכשרו  חניות נוספות, יוקמו חנויות ומסחר חדשים ומבנים לתעסוקה. מבני הציבור והחינוך יחודשו וייבנו שירותים חדשים כגון: בתי ספר, גנים, מתנ"ס, שירותי בריאות ועוד. כך גם לגבי השטחים הפתוחים והגינות בשכונה.

 


תועלות ואתגרים בפינוי בינוי

 
תועלות אתגרים
הדירה החדשה שווה הרבה יותר מהדירה הישנה תהליך ארוך שלוקח 4-10 שנים  
כל התהליך לא עולה כסף לבעלי הדירות כרוך באי נוחות - מעבר דירה בתקופת הבנייה
מקבלים דירה חדשה בסטנדרט מודרני עם ממ"ד מעלה את צפיפות האוכלוסייה בשכונה ובבניין
בכל בניין יש חנייה תת קרקעית ומעלית  מעלה את ההוצאות החודשיות – וועד הבית והארנונה
כל המתחם זוכה בתשתיות חדשות  
כל הרחובות, מבני הציבור והשטחים הפתוחים מתוכננים מחדש.  
 

תועלות ואתגרים