דלג לתוכן העמוד דלג לתפריט נגישות

איך מתקדמים?

איך מתקדמים

שלבים מרכזיים בהכנת ואישור התכנית:


הכנת תכנית מתאר- הושלמה הכנת תכנית אב.
הכנת תכנית מפורטת- צוות התכנון, בליווי משרד השיכון ועיריית רחובות עושה מאמצים כדי להשלים את הכנת התכנית עד קיץ 2017.
אישור התכנית- לאחר השלמת שלב התכנון תוגש התכנית לוועדה המקומית של עיריית רחובות לדיון. הוועדה המקומית מעבירה את התכנית לדיון נוסף (המלצה להפקדה) בוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה. לאחר אישור התכנית בוועדה המחוזית (מתן תוקף) יהיה ניתן להתחיל במימוש התכנית.

בעלי הדירות הם אלו שיניעו את התהליך ויבחרו האם יהיה תהליך של התחדשות עירונית במתחם בו הם גרים. על אף שתהליך התכנון הוא ארוך ומורכב אם עושים אותו נכון, בצורה מסודרת ועם ליווי מקצועי הוא מייצר רווחים רבים עבור העושים אותו.

 

בשלב זה, אנחנו ממליצים על מספר פעולות חשובות:

  • כיוון שהתכנית עדיין לא מאושרת, חשוב לבחון בכל משא ומתן עם יזמים שהתכנית שהם מציעים מתאימה לתכנית זו.
  • חשוב ללמוד ולהכיר היטב את התכנית. בהקשר זה, העובדות הקהילתיות בשכונה מארגנות סדנאות לתושבים, המספקות מידע על התחדשות עירונית, זכויות תושבים וכולי.
  • חשוב להתחיל להתארגן יחד בכל מתחם ולבחור נציגות לכל בניין.

 

לפני חתימה על מסמכים או הסכמים עם יזמים אנו ממליצים:

  • להתארגן יחד בכל מתחם ולבחור נציגות לכל בניין.
  • לקבל ייעוץ משפטי מעורך דין המתמחה בהתחדשות עירונית שייבחר על ידכם, בעלי הדירות ויוכל לסייע לכם בכל הדרוש בתהליך.
  • להיפגש עם מספר יזמים ועם מספר אנשי מקצוע לפני קבלת החלטה.
  • לבדוק את הניסיון של בעלי המקצוע בפרויקטים דומים.
  • לבקש דוגמאות והמלצות מלקוחות קודמים של היזם.
  • לעיין במדריך לדיירים שפרסם משרד הבינוי והשיכון (קישור)

 

מה חשוב לעשות כדי להתקדם - שלבים מרכזיים:
 

שלבים מרכזיים בהתקדמות

 

  1. ללמוד. כדאי ללמוד מהי התחדשות עירונית. מה התכנית מציעה בכלל ולגבי המתחם בו אני גר.
  2. להתארגן יחד כל בעלי דירות:
  • לאתר פעילים מובילים. לאתר בעלי דירות עם רצון גבוה לקדם התחדשות עירונית. חשוב שלאותם בעלי דירות יהיה: זמן, אנרגיה וכישורים להוביל את תהליך.
  • לבנות תכנית פעולה להתארגנות. לבנות תכנית פעולה מסודרת אשר תסייע להתארגן, תגדיר לוחות הזמנים עבור כל משימה ותחלק אחריות.
  • לקיים שיחות אישיות עם בעלי הדירות. לאתר את בעלי הדירות ולקיים שיחה עם כל אחד מהם.

 

3. לבחור נציגות של כלל בעלי הדירות

נציגות רשמית מסייעת מאוד לארגן ולאגד את כל בעלי הדירות ולנהל את כל התהליך יחד ולא כל דייר מול יזם או אנשי מקצוע אחרים. חשוב לדעת שבעלי דירות מאורגנים הפועלים יחד מצליחים בדרך כלל לקדם פינוי ובינוי טוב יותר ולהגיע להסכמים טובים יותר עבורם. זאת לעומת דיירים הפועלים לבד ובצורה לא מאורגנת. הנציגות היא קבוצה נבחרת המובילה את התהליך ומייצגת את כל בעלי הדירות בפני אנשי המקצוע השותפים בפרויקט. חשוב שהנציגות תשמור על תקשורת קבועה עם בעלי הדירות ותייצג את ציפיותיהם ואת צרכיהם בפני אנשי המקצוע. הנציגות אחראית למשא ומתן ולבחירת האנשים המתאימים שיעבדו עבור קידום הפרויקט שלכם.

בחירת נציגות פורמאלית תעשה באסיפה של כלל בעלי דירות. אסיפה חוקית, היא אסיפה שמשתתפים בה לפחות חצי מבעלי מהדירות לפחות (או באי כוח מטעמם). אם לא יגיעו לאסיפה לפחות מחצית מכלל בעלי הדירות, תתקיים האסיפה במועד אחר או לאחר זמן קצוב מתחילת האסיפה.

 

שאלות שרבים שואלים ותשובות שכדאי לדעת:

מה עושה הנציגות?

  • אוספת מידע לגבי הרצון של בעלי דירות להתחדשות עירונית ומבררת צרכים, בעיות וחסמים לגבי התהליך של התחדשות עירונית.
  • מגבשת תכנית עבודה.
  • בוחרת אנשי מקצוע נכונים ומתאימים.
  • עורכת מכרז לבחירת יזם.
  • מובילה את המשא ומתן מול יזמים ועובדת מול עורך הדין.
  • מעדכנת את בעלי הדירות על התקדמות התהליך ומקיימת אספות עדכון והסברה. 
  • מתעדת ישיבות ומפגשים ומוציאה פרוטוקול לפגישות.
  • פועלת בשם בעלי הדירות ומייצגת את האינטרסים שלהם אל מול גורמים שונים.
     

חברי הנציגות יכולים למנות צוותים ייעודיים לטיפול בתחומים שונים. למשל:

  • מנהל הנציגות: קובע פגישות, שולח הזמנות לכולם, שולח מייל לוועד, מרכז את הפגישות.
  • אחראי על התקשורת בין הנציגות לבין בעלי הדירות: מעדכן את בעלי הדירות על ההתפתחויות בתהליך. מפתח ערוצי תקשורת נוחים לעדכון שוטף ושקוף (קבוצת וואטסאפ, קבוצת פייסבוק, אחר).
  • צוות הסברה וקשר עם בעלי דירות: עובד מול כל בעלי הדירות, עובר בין בעלי הדירות באופן שהנציגות מחליטה, אוסף מידע ופרטי התקשרות, עונה על שאלות ומטפל בבעיות ובהתנגדויות.
  • צוות התקשרויות וחוזים: עובד מול אנשי המקצוע והיזמים/קבלנים בתחום.

 

איך בוחרים את חברי הנציגות?

הנציגות מונה בדרך כלל בין 3-5% מבעלי הדירות במתחם ומומלץ שתכלול נציגות מכל קבוצות האוכלוסייה המתגוררות בו. אם במבנה יש כמה כניסות רצוי שתהיה נציגות מכל כניסה. אם במתחם יש כמה מבנים חשוב שתהיה נציגות לכל מבנה. הבחירה היא דמוקרטית וכל בעל דירה יכול להיבחר.

 

מה צריך לעשות כדי להתארגן? 

התארגנות

  • לתלות הודעות על קיום האסיפה במקום בולט. ההודעה צריכה לכלול את מועד קיום האסיפה, מיקומה וסדר היום (בחירת נציגות לייצוג דיירי המתחם בפרויקט התחדשות עירונית).
  • ליידע את בעלי הדירות שלא מתגוררים במתחם.
  • לקיים אסיפה רשמית של בעלי הדירות, בחירת הנציגות אינה מחוייבת בפעולה לפי חוק המקרקעין. אפשר לציין שיש להודיע מראש על האסיפה.
     

אז מהי השורה התחתונה?

  • התארגנות היא דבר חשוב. כשאתם פועלים יחד אתם חזקים יותר ויש לכם יכולת להגיע להישגים גדולים יותר מול היזם.
  • חשוב שתבחרו אנשי מקצוע טובים שילוו אתכם בתהליך ויתנו לכם מענה מירבי.
  • התחדשות עירונית היא תהליך ארוך. חשוב להיות מעורבים בכל השלבים בתהליך.
  • ידע הוא כוח. ככל שיהיה לכם יותר ידע תוכלו לעמוד על זכויותיכם בתהליך ולהשפיע במסגרת האפשרויות הקיימות.
  • הגעה להסכמות היא אחד מהדברים הכי חשובים בתהליך של התחדשות עירונית.
  • הנציגות יכולה להשתנות במהלך השנים.
  • עדכון שוטף של כלל בעלי הדירות הוא הכרחי לטובת הצלחת התהליך.
  • את ההחלטות יש לקבל בישיבות מסודרות ולתעד את הישיבות הללו.
  • שקיפות, אמינות ויושר של הנציגים חשובים להצלחת התהליך.
  • החלטות הנציגות מחייבות את כלל הדיירים.
  • אם יש בין בעלי הדירות אנשי מקצוע רלוונטיים (לדוגמא אדריכלים, שמאים, עורכי דין), יש יתרון לכך שהם יהיו חלק מהנציגות של המתחם.

 

האם כדאי לקבל ייעוץ משפטי וליווי של עורך דין?

כן. לכל מתחם כדאי למצוא עורך דין אחד שייצג אותו. ייעוץ משפטי על ידי עורך דין בעל ניסיון המתמחה בהתחדשות עירונית מחזקת את היכולת שלכם להצליח בתהליך. עורך הדין הוא שלכם ומטעמכם! פעמים רבות מוסכם כי היזם ישלם לעורך דין את שכר הטרחה יש לדרוש תשלום דרך הנציגות או בחשבון נאמנות, אך בחירת העורך דין מוטלת עליכם וההתקשרות שלו עמכם.

 

אז מה בתכל'ס אמור עורך הדין לעשות?

  • לייצג אתכם בכל דבר ועניין שיש לו היבט משפטי, למשל: בכל חתימה עם יזם. לוודא שאתם מוגנים ושהצרכים שלכם מקבלים מענה בכל הסכם.
  • לסייע בגיבוש הצרכים והרצונות שלכם, כדי שתוכלו ליצור את ההסכם הטוב ביותר עבורכם עם היזם.
  • להחזיק ייפויי כוח שיגנו על הזכויות שלכם ולבקש ערבויות ובטחונות מהיזם.
  • להשתתף בישיבות הדיירים ולהציג את הנושאים המשפטיים העומדים לדיון.

 

איך אני בוחר יזם? ומה אני יכול לדרוש?

ניתן למצוא הסבר על בחירת יזם באתר משרד הבינוי והשיכון:
http://www.moch.gov.il/SiteCollectionDocuments/hitchadshut_ironit/madrich_pinuy_binuy.pdf

 

של מי הזכויות לבינוי?

לאחר אישור התכנית בוועדות התכנון, הזכויות הן של בעלי הדירות. ללא יזם אין אפשרות מעשית לקדם פינוי ובינוי. על כן חשוב לבחור יזם מתאים ובעל נסיון ולהגיע איתו להסכמות על מימוש הזכויות שלכם.

 

מהו אחוז ההסכמה הנדרש לפינוי בינוי?

כדי להתחיל במימוש עסקת פינוי-בינוי בבית משותף, דרושה הסכמת כל בעלי הדירות. עם זאת כאשר יש הסכמה של 80 אחוזים מבעלי הדירות במתחם ו-67 אחוזים מדיירי כל אחד מהבניינים במתחם, יכולים המסכימים להגיש תביעת נזיקין כנגד דייר המסרב סירוב בלתי סביר.

 

מהו סירוב סביר?

  • עסקת פינוי-בינוי אינה כדאית כלכלית לבעל הדירה הסרבן.
  • לא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבניין החדש.
  • לא הוצעו לבעל הדירה המסרב בטוחות הולמות לביצוע העסקה.
  • קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה המסרב, שבגללן ביצוע עסקת הפינוי והבינוי הוא בלתי סביר.
  • אם בעל הדירה המסרב או בן משפחתו המתגורר עמו הוא אדם עם מוגבלות, והמגורים החלופיים שהוצעו לו אינם מתאימים לצרכיו.

 

אז מה עושים עכשיו?

  • התקשרות עם עו"ד - בשלב הראשון כדאי לערוך הסכם ייצוג ושכר טרחה, אשר מגדיר את תפקידי עורך הדין לאורך התהליך. בשלב זה רצוי לסכם כי שכר הטרחה שלו ישולם על ידי היזם, דרך הנציגות או בחשבון נאמנות.
  • בשלב השני כדאי ליצור מסמך ייפוי כוח כדי שהוא יוכל לפעול בשם כלל בעלי הדירות במתחם וייצג אתכם מול היזם.
  •  

חשוב לזכור כי בשכונה פועלים אנשי מקצוע רבים: נציגי שיקום שכונות, נציגי עבודה קהילתית ומרכז הגישור העירוני שתפקידו לייצר הסכמות. בעלי מקצוע אלו ישמחו לעזור בכל נושא ועניין.